Saiba mais sobre os processos de tombamento de bens imóveis

Em certos momentos, surgem notícias sobre discussões entre os poderes públicos e os particulares sobre imóveis que serão ou já foram tombados, para se garantir o patrimônio histórico, artístico e paisagístico, de determinada região do país.  Mas você sabe o que é o procedimento de tombamento, e como o cidadão, que venha a ter um imóvel objeto de tombamento, ou mesmo a comunidade, poderá se defender e lutar pelo direito garantido constitucionalmente de preservação do patrimônio histórico, artístico e paisagístico?

O instituto do tombamento possui esse nome derivado do Direito português, desde épocas do Império, em que a expressão “tombar” significa “inventariar, arrolar ou inscrever”, e, com o mesmo intuito de proteção ao patrimônio histórico e artístico, eram os bens de interesse coletivo catalogados nos chamados “Livros do Tombo”.

O tombamento, em si, é a declaração pelo Poder Público de que determinado bem possui valor histórico, cultural ou científico, e que, por tais razões, deva ser preservado, e catalogado em livros próprios de registro, bem como com posteriores averbações nas matrículas dos imóveis, objeto do tombamento.

O procedimento do tombamento pode ter lugar tanto em nível federal, quanto estadual ou municipal, dependendo do grau de interesse do bem objeto da intenção de tombamento. Por exemplo, se o aspecto de interesse tiver atinência com a Independência do Brasil, provavelmente o tombamento será promovido pela União; se o interesse for relativo a alguma situação relevante ao Estado da Federação, o tombamento será promovido pelo Estado; e, por fim, se a peculiaridade for local, o Município é quem poderá promover o procedimento.

Há norma federal regulamentando o tombamento, que é o Decreto-Lei nº 25, de 30 de novembro de 1937, instituído para os procedimentos promovidos pela União, mas observado como norma inspiradora da legislação de estados e municípios sobre o tema, sempre, em todos os casos, com arrimo e inspiração no artigo 216, § 1º, da Constituição Federal de 1988.

O procedimento administrativo se inicia quando o ente público detecta o interesse coletivo relevante em determinado bem imóvel, inserto em seu território, e, mediante processo administrativo, declara o interesse público no bem, identificando o seu proprietário, que terá direito de defesa para eventualmente contrapor aos motivos invocados, bem como para discutir eventual direito indenizatório que possa surgir.

A finalidade desse procedimento é garantir a inscrição do bem no livro do tombo respectivo, declarando-o tombado pelo patrimônio público.

Há de se respeitar os direitos do proprietário, que já deverá ter sobre o imóvel o ônus de restrição individual com encargos de cuidado específico, e, mais, se tiver impedimentos de uso ou construção, ou outros prejuízos demonstráveis, em decorrência do tombamento, total ou parcialmente, deverá ser indenizado por isso.

A comunidade como um todo também poderá ter restrições com a declaração de tombamento em determinado imóvel, pois dela eventualmente surgirão restrições à coletividade ou aos vizinhos, como por exemplo, não mudarem as cores de seus imóveis vizinhos, se isso for relevante ao tombado, não afixar placas que cubram a visualização do bem tombado, etc.

No processo administrativo de tombamento, poderá ser decretado o tombamento provisório, enquanto durar o processo, de modo a impor a todos restrições definidas no ato específico, até que sobrevenha a decisão administrativa final sobre o tombamento, essa sim, objeto de registro em cartório de imóveis e definitivamente instituidora de ônus e limitações aos interessados.

Os bens tombados permanecem no domínio e posse de seus donos, mas não poderão ser demolidos, reformados, destruídos, mutilados ou sequer pintados sem a devida autorização do órgão público responsável, que na esfera federal, é o IPHAN, e no âmbito do Estado de São Paulo, o CONDEPHAAT.

Municípios maiores, e mais desenvolvidos, e mesmo os menores, mas zelosos dos bens da coletividade, possuem órgãos ou conselhos que zelam por tais normas, e procedimentos.

Outras restrições comumente encontradas em processos de tombamento são o impedimento de redução da visibilidade de determinado imóvel, impossibilidade de modificação da paisagem adjacente, vedação de mudanças do estilo arquitetônico do bairro, rua, ou distrito, e etc.

Mas, porém, nem sempre esse procedimento ocorre a contento de todos os envolvidos. Muito comuns são casos em que o procedimento legal não é respeitado pelo ente público, ou que o valor proposto pela Administração Pública em caso de indenização não se revela o justo e adequado para remunerar a limitação da propriedade do particular, casos em que ainda possíveis discussões na órbita administrativa interna, o caso somente vá se resolver perante o Poder Judiciário.

A comunidade também pode zelar pelo respeito ao patrimônio histórico, artístico ou paisagístico de determinada região, se o respectivo poder público não der a devida atenção ao assunto, ou tome medidas contrárias a esses direitos coletivos: além da hipótese de provocação ao Ministério Público, que poderá investigar ou promover ações judiciais pertinentes, poderá o cidadão manejar ação popular para pleitear ao Poder Judiciário o respeito e a garantia dos interesses coletivos.

Como visto, poderão ocorrer discussões sobre a matéria, tanto na esfera administrativa quanto na judicial, e, no caso de dúvidas sobre os procedimentos, vale ter uma orientação ponderada e eficiente sobre todos os aspectos legais.